Роскошь дворцовых покоев, аристократизм величественных особняков и очарование старинных доходных домов неизменно будят воображение. Наверное, каждый хоть раз представлял, как это – жить в архитектурном шедевре. Почему недвижимость, обладающая статусом объекта культурного наследия (ОКН), всегда попадает в категорию элитной? И о чем важно знать покупателю такого жилья? Об этом рассказал Денис Лола, директор по стратегическому маркетингу Formula City.
«Где живете?» – «В палатах!»
Владение антикварной недвижимостью – это особый шик: живя во дворце, можно воображать себя тем, для которого он был построен. И речь не только об уникальной архитектуре, но и о стандартах качества, которые изначально ориентировались на стиль жизни дореволюционной элиты. Разделение квартир на парадные, общественные зоны и приватные жилые, доступные лишь для узкого круга, высокие потолки, красота и роскошь интерьеров – все это актуально снова. А значит, на такую недвижимость есть спрос.
По итогам 2024 года в Москве было продано порядка 100 лотов (15 тыс. кв. м) в элитных проектах со статусом ОКН, в Петербурге – 90 лотов (10,3 тыс. кв. м). Показатели почти одинаковые, но при этом в Москве есть выбор: к примеру, Дом со зверями на Чистых прудах, Дом с атлантами или Кадашевские палаты. Поэтому мы решились на реставрацию и воссоздание Мытного двора в Петербурге, в котором расположатся коллекционные резиденции.
Такой проект для девелопера означает высокий уровень вложений и ответственности. ОКН даже на этапе согласования и проектирования требует вдвое больше затрат, чем новый объект строительства такого же класса.
Сегодня недвижимость в объекте культурного наследия должна обладать не только исторической ценностью, но и соответствовать современным требованиям в части качества экстерьера, комфорта в целом и, разумеется, инженерии. Поэтому общий объем инвестиций в такой проект в среднем в два раза больше, чем в новое строительство, а сам проект со статусом ОКН в части ценообразования автоматически попадает в категорию премиальной недвижимости.
Охранная грамота
Жизнь в доме со статусом ОКН престижно, к тому же вы живете в центре города, а еще можете почувствовать сопричастность к истории. Но качество жизни резидентов и состояние объекта зависят от того, как проведены редевелопмент или реставрация, адаптация под современные требования. В таком проекте нужно обратить внимание на возраст коммуникаций, материал перекрытий, состояние фасадов и миллион других нюансов. При этом важно понимать, что профессионально отреставрированный антиквариат в отличие от потрепанного винтажа всегда стоит дорого.
Уточнить, является ли предложенный вам объект памятником истории и культуры, можно из Единого государственного реестра объектов культурного наследия, но будущему владельцу необходимо также знать охранный статус дома, он фиксируется в данных Росреестра. Эта информация есть в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Приобретая недвижимость, имеющую охранный статус, покупатель одновременно с договором купли-продажи подписывает охранное обязательство. В нем предметно указано, что в ОКН является предметом охраны, а само охранное обязательство непременно должно быть упомянуто в договоре купли-продажи, иначе сделку могут признать недействительной.
Охранный статус запрещает самовольно вносить изменения в облик дома, например, менять цвет фасадов или оконных рам, но, согласитесь, это сложно назвать минусом. Еще один пример, который раньше причисляли к негативным факторам – запрет на установку кондиционеров. Сегодня внедрение технологий – зона ответственности девелопера, заинтересованного в качестве продукта, все решается заранее и централизованно.
Есть еще один факт, который может насторожить покупателя. В соответствии с Федеральным законом «Об объектах культурного наследия» владельцы любых помещений в доме-памятнике «обязаны нести расходы на его содержание и поддержание в надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии». Как правило, за состоянием охраняемого архитектурного объекта в зависимости от его статуса наблюдают федеральные или региональные органы власти, а собственники регулярно вносят плату по обычному тарифу за текущий и капитальный ремонт. К тому же в элитных проектах за заботу о состоянии дома, его внешний вид и порядок на территории отвечает профессиональная управляющая компания.
Северная столица отстает от официальной
Среди форматов элитных проектов самая высокая стоимость квадратного метра в клубных домах, которые строятся на небольшое число квартир и отличаются особым уровнем приватности и безопасности.
В начале 2025 года в Москве средняя цена за квадратный метр в клубных домах, по данным Kalinka Ecosystem, составила 2,9 млн рублей, и за год выросла на 22%. Подчеркну, что в выборке проектов, которые имеют в составе объект редевелопмента, наибольшую долю, 70%, занимают именно клубные дома. То есть самый дорогой формат недвижимости в Москве сегодня – это клубный дом со статусом ОКН.
В элитных московских проектах не клубного формата, имеющих в своем составе объекты редевелопмента со статусом ОКН в формате квартир или апартаментов, за год цена выросла на 15%. Она составляет порядка 2 млн руб./ кв. м.
В Петербурге выбор объектов гораздо скромнее, особенно в историческом центре города, где все меньше пятен под застройку и редевелопмент. По данным «Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в Северной столице в продаже из элитных проектов со статусом ОКН в начале 2025 года было представлено 138 квартир и апартаментов, или 18,2 тыс. кв. м. Это на 73% по площади и на 54% по количеству лотов меньше по сравнению с Москвой, где предложение насчитывало 67 тыс. кв. м, или 300 квартир.
Стоимость недвижимости в Петербурге тоже ниже, но, как и в Москве, цены демонстрируют рост. Средневзвешенная цена «квадрата» в элитных петербургских проектах со статусом ОКН, по данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», на начало года составляет 677,1 тыс. руб./кв. м, за год она увеличилась более чем на 20%. При этом в сегменте делюкс средняя стоимость метра превышает 1 млн руб., а в отдельных проектах может достигать московского уровня. Это зависит от базы объекта, на которой производится реставрация, престижа локации, качества проработки проекта девелопером в части эргономики, дизайна и сервиса.
Сегодня мы видим отставание петербургского рынка от московского не только в количественном, но и в качественном аспекте. Для появления нишевых девелоперов с высокой экспертизой создания элитных проектов нужна определенная эволюция. Следует отметить, что прецеденты уже есть, девелоперы берутся за возрождение исторических зданий. А у ценителей коллекционной недвижимости появляется возможность приобрести эксклюзив, благодаря которому Петербург признан одним из самых красивых городов мира.
Источник: Мир Квартир
